Quel est le pourcentage de réduction d’impôts attribués aux investissements en loi Censi-Bouvard ?

Le dispositif Censi-Bouvard a marqué son époque comme une solution fiscale attractive pour les investisseurs dans l’immobilier locatif meublé, notamment en résidences de services. Proposé pour encourager l’investissement dans des biens neufs ou rénovés dédiés à des usages spécifiques, ce mécanisme accordait une réduction d’impôts significative, favorisant la constitution de patrimoine tout en optimisant la fiscalité. Aujourd’hui, même si la loi n’est plus en vigueur, comprendre son fonctionnement, ses avantages et les règles qui l’encadraient reste enrichissant pour saisir l’évolution des opportunités d’investissement et les leviers disponibles pour défiscaliser efficacement. Ce dossier détaille précisément quel était le pourcentage de réduction d’impôts attribué par la loi Censi-Bouvard, sous quels critères et modalités il s’appliquait, ainsi que les conditions nécessaires pour en bénéficier pleinement.

Comprendre le pourcentage de réduction d’impôts en loi Censi-Bouvard et ses modalités

La loi Censi-Bouvard, lancée en 2009, a offert une réduction d’impôts de 11 % du montant de l’investissement, hors taxes, pour les contribuables ayant acquis un logement meublé en résidence de services. Ce taux était fixe, mais plusieurs conditions encadraient son application, ce qui le rendait accessible uniquement dans un cadre spécifique.

Le plafond maximum pris en compte dans le calcul s’élevait à 300 000 € d’investissement par an. Ainsi, pour un achat à 300 000 €, la réduction totale sur la période d’engagement locatif était de 33 000 €, répartie sur 9 ans, soit environ 3 666 € par an. Cette répartition annuelle permettait de lisser l’avantage fiscal sur presque une décennie.

Pour que cette réduction s’applique, l’investisseur devait respecter :

• Un engagement de location sur une durée minimale de 9 ans, à un exploitant en résidence de services (résidences étudiantes, seniors, EHPAD, etc.).
• La location devait être exercée sous le régime de la location meublée non professionnelle (LMNP), excluant ainsi les loueurs en meublé professionnels.
• L’immobilier devait être acheté neuf, en état futur d’achèvement (VEFA) ou rénové avec des travaux permettant de satisfaire à des critères de performances techniques.
• Le bien devait obligatoirement être loué meublé et géré via un bail commercial signe de gestion professionnelle.

Si l’investissement dépassait le plafond de 300 000 €, la réduction d’impôt était plafonnée, et au-delà, aucun avantage supplémentaire n’était octroyé pour la tranche excédentaire. Ce mécaniquement fiscal permettait de cadrer le dispositif dans une enveloppe raisonnable pour l’État.

Modalités de calcul spécifiques

La réduction de 11 % se calculait sur le prix de revient hors taxes du logement, incluant le prix d’acquisition et souvent les frais liés aux travaux de rénovation ou à l’aménagement si ces derniers étaient éligibles. Seuls les coûts assujettis à la TVA pouvaient être inclus totalement dans l’assiette.

Un aspect très apprécié restait la possibilité de récupérer la TVA sur l’achat, à condition que le logement soit loué pendant au moins 20 ans. Cette double optimisation (réduction d’impôt + récupération de TVA) donnait un effet de levier rare pour un investissement locatif. Le dispositif complémentaire visait à rendre le coût d’acquisition net très attractif.

Critère	Valeur / Condition
Taux de réduction d’impôts	11 % du montant HT de l’investissement
Plafond éligible	300 000 € par an
Durée d’engagement locatif	9 ans minimum
Durée minimale pour récupération TVA	20 ans
Statut fiscal du loueur	LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)
Type de bien	Neuf, VEFA, ou réhabilité

Grâce aux règles précises sur le montant pris en compte et la durée d’engagement, l’investisseur savait à quoi s’attendre en termes d’avantage fiscal. La réduction, étalée sur neuf ans, évitait d’avoir un impact trop brutal sur la fiscalité annuelle tout en assurant une continuité dans les économies d’impôts.

Les types d’investissements éligibles au dispositif Censi-Bouvard en 2025

Le dispositif Censi-Bouvard s’adressait à une catégorie bien ciblée d’investissements. Limitée dans le temps (disparu fin 2022), cette incitation fiscale couvrait surtout des biens immobiliers spécifiques, intégrés dans un cadre de location meublée en résidence de services. Cette stratégie visait à revitaliser et développer un segment très particulier du marché locatif.

Biens neufs, VEFA et réhabilités : les bases du montage

L’investissement devait concerner :

• Des logements neufs, soit achevés, soit vendus en état futur d’achèvement (VEFA). Cette modalité était souvent choisie par les investisseurs recherchant un produit neuf avec toutes les garanties constructives.
• Des biens réhabilités depuis plus de 15 ans, sous réserve que les travaux accomplis permettent à l’immeuble de respecter les mêmes performances techniques qu’un neuf (normes thermiques, accessibilité, etc.). Ces biens devaient être destinés à la location meublée.

Ces critères imposaient un filtre strict pour encourager la qualité et la durabilité des logements, mais aussi pour s’assurer que l’investissement bénéficiait d’un cadre de services adaptés et attractifs.

Les résidences de services au cœur du dispositif

Le dispositif visait principalement les résidences de services offrant des prestations spécifiques. Les investisseurs ciblaient :

• Les résidences étudiantes : logements meublés pour les étudiants avec services tels que le ménage, la sécurité et espaces communs adaptés.
• Les résidences seniors et maisons de retraite (EHPAD) : structures médicalisées ou sociales assurant l’accompagnement des personnes âgées ou en perte d’autonomie.
• Les résidences de tourisme ou d’affaires : qui répondaient à des besoins de location courte ou moyenne durée avec confort et services intégrés.

Ces différents types de résidences permettent au propriétaire de confier la gestion à une société spécialisée, garantissant des revenus réguliers malgré les fluctuations du marché locatif classique. Le bail commercial signé avec le gestionnaire institutionnel assure un flux stable de loyers.

Type de résidence	Services proposés	Bénéfice pour l’investisseur
Résidences étudiantes	Ménage, accueil, sécurité, espaces communs	Gestion déléguée avec revenus garantis
Résidences seniors/EHPAD	Accompagnement médicalisé, assistance, restauration	Revenus stables, demande soutenue
Résidences tourisme/affaires	Services hôteliers, conciergerie, center affaires	Diversification et rentabilité locative

Ce ciblage a permis de structurer un marché porteur et de pérenniser les bénéfices pour l’investisseur, offrant un alliage rare en immobilier entre stabilité et optimisation fiscale.

Les conditions à respecter pour bénéficier de la réduction d’impôt Censi-Bouvard

Les règles pour profiter du régime Bouvard n’étaient pas seulement fiscales, elles engageaient sérieux et loyauté de la part de l’investisseur envers ses obligations. Le respect des conditions encadrait strictement l’octroi de la réduction.

Obligations sur le type de location et le bail commercial

Pour que la réduction d’impôts de 11 % soit appliquée, les logements devaient impérativement être loués meublés. Le bail devait être un contrat commercial d’au moins 9 ans entre le propriétaire et un exploitant professionnel chargé de la gestion du bien et des prestations de services.

Cette clause garantissait :

• Un loyer encaissé même en cas de vacance locative, puisque c’est l’exploitant qui payait le propriétaire.
• La fourniture régulière des services inhérents au statut de résidence (accueil, ménage, sécurité…)
• Un engagement sur la durée, ce qui renforçait la stabilité des revenus et consolidait la rentabilité.

Conditions liées au bénéficiaire

La réduction n’était accessible qu’aux contribuables relevant du régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Le statut professionnel LMNP donnait accès à d’autres dispositifs, mais le régime Bouvard visait spécifiquement les investisseurs non professionnels. On excluait donc :

• Les investisseurs agissant via une société, sauf cas particuliers (SCI non soumise à l’IS et location directe).
• Les loueurs en meublé professionnels qui réalisaient plus de 23 000 € de recettes locatives par an ou dont les revenus locatifs excédaient les autres revenus professionnels.

Le régime fiscal LMNP impliquait par ailleurs que les revenus locatifs soient déclarés en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), avec souvent le bénéfice du régime micro-BIC.

Engagements supplémentaires et points de vigilance

Le dispositif se révélait sensible à :

• La durée minimum de location imposée de 9 ans, au-delà de laquelle la réduction se complète de la récupération de la TVA.
• L’exclusivité de la location meublée : toute transformation hors meublé faisait perdre le droit au bénéfice.
• Les règles empêchant le démembrement de propriété sur les logements concernés.
• La nécessité de mettre en location sans interruption, même en cas de changement d’exploitant.

Un manquement pouvait provoquer la remise en cause de la réduction d’impôt, voire des pénalités fiscales. Mettre en place une telle opération requérait donc une gestion rigoureuse et un bon accompagnement juridique et financier.

Combiner la réduction d’impôt avec d’autres mécanismes de fiscalité immobilière

Le régime Censi-Bouvard s’inscrivait dans un écosystème fiscal plus large, offrant à l’investisseur une palette de possibilités pour optimiser son rendement et gérer son taux d’imposition global. Comprendre ses interactions avec d’autres dispositifs est fondamental.

Interactions avec le déficit foncier et autres niches fiscales

La réduction d’impôts de 11 % est soumise au plafond global de 10 000 € par an des niches fiscales. Cela signifie que l’ensemble des avantages fiscaux (Censi-Bouvard, pinel, scellier, etc.) doit être intégré dans cette limite.

Par ailleurs, le déficit foncier ne peut pas être directement cumulé avec la réduction Bouvard, puisqu’il s’applique aux revenus fonciers et non aux bénéfices industriels et commerciaux. Cela nécessite donc de bien choisir la structure d’investissement et de déclaration pour maximiser ses économies d’impôts.

Optimiser avec le régime LMNP et autres mécanismes

Le statut LMNP, souvent associé à Censi-Bouvard, permet une gestion fiscale simplifiée :

• Déclaration au régime micro-BIC si revenus inférieurs à 72 600 €, avec abattement automatique de 50 %.
• Ou déclaration au régime réel permettant d’amortir le bien et déduire charges et intérêts d’emprunt.
• Récupération de la TVA sous conditions, limitant ainsi le coût réel de l’investissement.

Pour une meilleure optimisation fiscale, certains investisseurs choisissaient aussi d’investir via une SCI transparente, à condition que celle-ci ne soit pas soumise à l’impôt sur les sociétés afin de rester conforme au régime Censi-Bouvard.

Dispositif fiscal	Complémentarité avec Censi-Bouvard	Limites et conditions
Déficit foncier	Non compatible sur mêmes revenus	Appliqué aux revenus fonciers, pas aux BIC
Pinel	Soumises au même plafond de niches fiscales	Conflit possible si cumuls trop élevés
Régime LMNP	Forte synergie avec Censi-Bouvard	Nécessité d’une gestion rigoureuse

En savoir plus sur le dispositif et ses avantages : lien dédié.

Les raisons de la fin du dispositif Censi-Bouvard et son impact sur le marché

Après plus de dix ans d’existence, la loi Censi-Bouvard a définitivement pris fin le 31 décembre 2022. Cette décision résulte d’une volonté de rationalisation des dispositifs fiscaux, souvent assez proches dans leurs objectifs, mais complexes à gérer simultanément.

Cependant, ce dispositif demeure une référence pour saisir les leviers fiscaux en matière d’investissement locatif en résidence de services. Sa fin oblige les investisseurs à s’orienter vers d’autres mécanismes, comme la loi Denormandie ou d’autres formes de déficit foncier, pour continuer à optimiser leur fiscalité.

Le marché immobilier locatif s’est donc recentré sur d’autres options, parfois plus contraignantes, mais toujours intéressantes fiscalement. Les dispositifs Denormandie ou le régime déduction travaux offrent des alternatives à considérer.

Enfin, pour ceux envisagent de revendre leurs biens acquis sous Censi-Bouvard, il existe des guides utiles comme celui sur la revente de logement Pinel, pour mieux préparer la sortie et maximiser les plus-values.

Questions fréquentes sur la réduction d’impôts de la loi Censi-Bouvard

• Quel est le montant maximum de réduction d’impôts possible avec la loi Censi-Bouvard ?
  La réduction est plafonnée à 11 % du prix d’achat hors taxe, dans la limite de 300 000 €, soit un maximum de 33 000 € répartis sur 9 ans.
• Peut-on cumuler la réduction Censi-Bouvard avec d’autres dispositifs fiscaux ?
  La réduction entre dans le plafond global des niches fiscales à 10 000 € par an. Il faut donc faire attention aux cumuls avec d’autres avantages comme Pinel ou déficit foncier.
• Quel type de bien est éligible à la réduction d’impôts ?
  Les logements neufs, les logements achetés en VEFA, et les biens réhabilités répondant à des exigences techniques et loués en résidences de services meublées.
• Quelle est la durée minimale d’engagement de location ?
  Un bail commercial doit être signé pour une durée minimum de neuf ans. Le logement doit rester loué meublé pendant toute la période.
• La récupération de TVA est-elle automatique ?
  La récupération de la TVA sur le prix d’achat est possible sous conditions strictes, notamment une location ininterrompue sur 20 ans minimum.